Της Κωνσταντίνας Μερλέμη,
Η εμπράγματη ασφάλεια είναι θεσμός του Αστικού Δικαίου και περιλαμβάνει εμπράγματα δικαιώματα που παρέχουν στον δικαιούχο την εξουσία προνομιακής ικανοποιήσεως χρηματικής ή σε χρήμα αποτιμητής απαιτήσεώς του από την αξία του βαρυνόμενου με αυτά πράγματος, μέσω του πλειστηριασμού. Ο Αστικός Κώδικας κατοχυρώνει δύο δικαιώματα εμπράγματης ασφάλειας, το ενέχυρο (ΑΚ 1209 επ.) που αφορά τα κινητά πράγματα και την υποθήκη (ΑΚ 1257 επ.) που αφορά κυρίως ακίνητα. Πέρα, όμως, από αυτά τα ρητώς αναγνωρισμένα στο νόμο εμπράγματα δικαιώματα, έχουν δημιουργηθεί και άλλα άτυπα, τα οποία εξυπηρετούν παρόμοιες ανάγκες και έχουν παρόμοια λειτουργία, όπως για παράδειγμα η καταπιστευτική μεταβίβαση κυριότητας κινητού και ακινήτου, η καταπιστευτική εκχώρηση απαιτήσεως για εξασφάλιση χρηματικής απαιτήσεως, το σύμφωνο επιφυλάξεως ή παρακρατήσεως κυριότητας (ΑΚ 532).
Υπάρχουν ορισμένες αρχές, οι οποίες διέπουν όλο το εμπράγματο δίκαιο και κάποιες που αφορούν πιο συγκεκριμένα τα δικαιώματα της εμπράγματης ασφάλειας, με τις πρώτες να ονομάζονται γενικές και τις δεύτερες ειδικές αρχές. Μία από τις πιο σημαντικές γενικές αρχές είναι η αρχή numerus clausus, δηλαδή η αρχή του κλειστού αριθμού των εμπραγμάτων δικαιωμάτων. Η αρχή αυτή σημαίνει ότι η ιδιωτική βούληση δεν μπορεί να δημιουργήσει άλλα δικαιώματα εμπράγματης ασφάλειας πέρα από αυτά που ο νόμος προβλέπει, αλλά και ότι δεν είναι δυνατό να διαπλαστεί το περιεχόμενο των δικαιωμάτων αυτών κατά απόκλιση από όσα προβλέπονται στον νόμο. Σκοπός της αρχής αυτής είναι η ασφάλεια δικαίου και η προστασία των συναλλαγών και σχετίζεται με τον απόλυτο χαρακτήρα των εμπραγμάτων δικαιωμάτων, δηλαδή με το ότι αυτά αναπτύσσουν ενέργεια και έναντι τρίτων.
Την ασφάλεια δικαίου υπηρετεί, επίσης, και η αρχή της δημοσιότητας (τυπικής και ουσιαστικής). Η τυπική δημοσιότητα συνεπάγεται ότι οι εμπράγματες σχέσεις θα πρέπει να είναι αντιληπτές από τον καθένα, δηλαδή ο καθένας να μπορεί να πληροφορηθεί για αυτές. Αυτό γίνεται μέσω των Βιβλίων Μεταγραφών και Υποθηκών αλλά και μέσω του Κτηματολογίου και προβλέπεται στις διατάξεις ΑΚ 1339 και 1340. Η ουσιαστική δημοσιότητα έχει να κάνει με το άρθρο ΑΚ 1335 που προβλέπει ότι στα βιβλία υποθηκών προσδίδεται δημόσια πίστη και έτσι προστατεύεται η δικαιολογημένη εμπιστοσύνη των ενδιαφερομένων σε αυτά. Η δημόσια πίστη συνδέεται άρρηκτα με την αρχή της προστασίας της καλής πίστης, στην οποία αναφέρονται πολλές διατάξεις του ΑΚ, όπως η 200, 288, 1010 κ.ά.
Και πάλι στην ασφάλεια των συναλλαγών και στην κατοχύρωση του σεβασμού των εμπραγμάτων δικαιωμάτων αποβλέπει μια άλλη αρχή, η αρχή της ειδικότητας. Βάσει αυτής, το κάθε εμπράγματο δικαίωμα θα πρέπει να είναι επακριβώς καθορισμένο. Δηλαδή, θα πρέπει τόσο το αντικείμενο, το οποίο βαρύνεται με υποθήκη ή ενέχυρο, όσο και η ασφαλιζόμενη απαίτηση να είναι λεπτομερώς και συγκεκριμένα περιγραφόμενες.
Ιδιαίτερα σημαντική αρχή είναι και η «prior tempore iure», η αρχή της χρονικής προτεραιότητας, η οποία αφορά κυρίως την περίπτωση όπου η κυριότητα βαρύνεται με τη σύσταση περισσότερων του ενός εμπραγμάτων δικαιωμάτων. Η αρχή αυτή θεμελιώνεται στις διατάξεις 1272, 1300 και 1301 ΑΚ. Επειδή η 1290 ΑΚ δεν απαγορεύει τη σύσταση επί του ίδιου πράγματος υποθήκης, μπορεί κανείς να παραχωρήσει περισσότερες, οπότε τίθεται ζήτημα για το ποιος θα ικανοποιηθεί πρώτος. Σύμφωνα με αυτήν, τα δικαιώματα που έχουν καταχωρηθεί πρώτα στο Κτηματολόγιο έχουν προτεραιότητα έναντι αυτών που καταχωρήθηκαν αργότερα. Αυτό σημαίνει ότι, αν ένα ακίνητο εκπλειστηριαστεί, οι δανειστές, τα δικαιώματα των οποίων έχουν καταχωρηθεί νωρίτερα, θα ικανοποιηθούν πρώτοι από το πλειστηρίασμα.
Άλλη αρχή είναι η “nemini res sua servit”, ή αλλιώς, «ουδενί δουλεύειν τον ίδιον» που έχει την έννοια ότι δεν μπορεί να υπάρξει περιορισμένο εμπράγματο δικαίωμα πάνω σε πράγμα που ανήκει κατά κυριότητα στον ίδιο τον εμπραγμάτως ασφαλισμένο δικαιούχο και απορρέει από το άρθρο ΑΚ 1000, που καθιερώνει την καθολικότητα της κυριότητας. Τέλος, αξίζει να γίνει αναφορά στην αρχή του παρεπομένου. Η υποθήκη θεωρείται παρεπόμενο δικαίωμα επειδή εξαρτάται από την ύπαρξη μιας κύριας απαίτησης, δηλαδή ενός χρέους ή μιας άλλης υποχρέωσης που πρέπει να εκπληρωθεί. Πρακτικά, αυτό σημαίνει ότι, αν το χρέος που εξασφαλίζεται από την υποθήκη εξοφληθεί ή καταργηθεί με κάποιον άλλο τρόπο, τότε η υποθήκη παύει να υφίσταται.
ΕΝΔΕΙΚΤΙΚΕΣ ΠΗΓΕΣ
- Σπυριδάκης Ι.Σ., Εγχειρίδιο Εμπράγματου Δικαίου, Εκδόσεις Σάκκουλα, 2016
- Παπαστερίου Δ., Εμπράγματο Δίκαιο Τόμος ΙΙΙ, Εκδόσεις Σάκκουλα, 2008
