Του Συμεών Κωνσταντίνου,

Η αυθαίρετη δόμηση αποτελούσε και συνεχίζει να αποτελεί ζωτικό ζήτημα προς επίλυση για την Ελλάδα, καθώς έχει λάβει μεγάλες διαστάσεις. Με την πρώτη προσπάθεια ρύθμισης του θέματος να βρίσκεται στο 1926 (ΠΔ 18.3.1926), ακόμα δεν έχει βρεθεί η συνταγή που θα δώσει τέλος. Ρυθμιστής του εν λόγω ζητήματος είναι πλέον ο Ν. 4495/2017. Πρέπει να τονιστεί, επίσης, ότι ο νόμος λαμβάνει σοβαρά υπόψη το άρθρο 24 του Συντάγματος για την προστασία του περιβάλλοντος.

Ο νόμος, για να προσδιορίσει την έννοια του αυθαιρέτου, στέκεται στους όρους «κατασκευή» και «χρήση». Στην πρώτη περίπτωση, σχετίζει την κατασκευή με την οικοδομική άδεια και τις πολεοδομικές διατάξεις, ενώ στη δεύτερη θεωρεί αυθαίρετη την κατασκευή, της οποίας η χρήση είναι άλλη από αυτή για την οποία εκδόθηκε η οικοδομική άδεια. Πιο συγκεκριμένα, το άρθρο 81 του Ν. 4495/2017 ορίζει: «Αυθαίρετη κατασκευή ορίζεται κάθε κατασκευή ή εγκατάσταση, η οποία εκτελείται ή έχει εκτελεστεί χωρίς την απαιτούμενη οικοδομική άδεια ή καθ’ υπέρβαση αυτής ή κατά παράβαση των ισχυουσών πολεοδομικών διατάξεων ή με βάση άδεια που ανακλήθηκε ή ακυρώθηκε.» (παρ.1 α’) και «Αυθαίρετη αλλαγή χρήσης ορίζεται κάθε μεταβολή της χρήσης για την οποία δεν έχει εκδοθεί η απαιτούμενη οικοδομική άδεια (άδεια δόμησης).» (παρ. 1 β’)

Από τα παραπάνω προκύπτει και η πρώτη κατηγορία αυθαιρέτων: αυθαίρετη κατασκευή και αυθαίρετη αλλαγή χρήσης. Προκύπτει, επίσης, η διάκριση των τυπικών και των ουσιαστικών αυθαιρέτων. Οι αυθαίρετες κατασκευές που ενεγέρθηκαν χωρίς άδεια (ή κατά παράβαση των επιταγών της), συνιστούν τυπικά παράνομες κατασκευές. Από την άλλη, κατασκευές που αντίκεινται στην πολεοδομική νομοθεσία –ανεξαρτήτως έκδοσης οικοδομικής άδειας– είναι ουσιαστικά παράνομες. Μία άλλη διάκριση στην οποία προχωρά ο νόμος είναι αυτή μεταξύ παλαιών και νέων αυθαιρέτων. Με ημερομηνία ορόσημο την 28/7/2011, παλαιά θεωρούνται αυτά που ανεγέρθηκαν πριν αυτή την ημερομηνία και νέα αυτά που ανεγέρθηκαν μετά. Η διάκριση μεταξύ παλαιών και νέων έχει μεγάλη σπουδαιότητα, καθώς η διαδικασία νομιμοποίησης αφορά τα παλαιά αυθαίρετα, ενώ όσον αφορά τα νέα, επιβάλλεται η κατεδάφισή τους.

Ενδιαφέρον παρουσιάζουν οι κυρώσεις κατά της αυθαίρετης δόμησης. Η πολιτεία έχει αναγάγει το πρόστιμο στη σημαντικότερη κύρωση. Ο λόγος είναι αρκετά ρεαλιστικός. Αρνούμενη την εκτεταμένη και μαζική κατεδάφιση, η πρακτική επιβολής προστίμων αποτελεί σημαντική πηγή εσόδων. Η εν λόγω πρακτική πάντως δεν φαίνεται να βρήκε σύμφωνο τον συντάκτη του νόμου, αφού σύμφωνα με την Αιτιολογική Έκθεση, τίθεται ως προτεραιότητα η κατεδάφιση και όχι η επιβολή προστίμων. Η κατεδάφιση ως δεύτερο είδος κύρωσης πραγματοποιείται, είτε χωρίς καμία διατύπωση (άμεση κατεδάφιση), είτε κατόπιν της διαδικασίας που επιτάσσει ο νόμος (κατεδάφιση με διαδικασία). Όπως στην πλειονότητα των νομοθετημάτων, έτσι και στον Ν.4495/2017, περιλαμβάνονται ποινικές κυρώσεις που ξεκινούν από την επιβολή χρηματικής ποινής έως και την φυλάκιση.

Είναι γεγονός πως ο νόμος καλείται να επουλώσει ένα χρόνιο τραύμα της ελληνικής πολιτείας, του οποίου η λύση εμπλέκει και συνταγματικά θέματα. Σε κάθε περίπτωση, ο νομοθέτης και κατ’ επέκταση η Εκτελεστική εξουσία θα πρέπει να εστιάζει περισσότερο στη θεραπεία παρά στην επούλωση.


Πηγές
  • Αιτιολογική Έκθεση Ν. 4495/2017 σελ. 53.
  • Γεωργιάδης Α., Εμπράγματο Δίκαιο, 2ηεκδ., 2010 , εκδόσεις Σάκκουλα
  • Ευσταθόπουλος Σ.Γ., Πούλου Ε., Ρεντούλης Π., Σπυρίδωνος Α.Π., Σύγχρονα ζητήματα δικαίου ακινήτων, 2019 , εκδόσεις Νομική Βιβλιοθήκη.

Συμεών Κωνσταντίνου

Γεννήθηκε στην Αθήνα όπου και κατοικεί τα τελευταία χρόνια. Είναι απόφοιτος της Νομικής σχολής του Εθνικού και Καποδιστριακού Πανεπιστημίου Αθηνών. Εργάζεται ως ασκούμενος δικηγόρος και οι τομείς ενδιαφέροντός του είναι το Αστικό και Εμπορικό Δίκαιο. Στον ελεύθερο του χρόνο ασχολείται με τη γυμναστική και του αρέσουν τα ταξίδια.