Του Θανάση Πεταλά,
Με τον όρο δουλεία νοείται το εμπράγματο εκείνο δικαίωμα που παρέχει στο φορέα του (δουλειούχο) άμεση και «κατά παντός» εξουσία πάνω σε ξένο πράγμα, επί του οποίου έχει συσταθεί, ώστε εκείνος να το χρησιμοποιεί και να καρπώνεται τα οφέλη του. Η δουλεία συνεπώς αποτελεί εμπράγματο δικαίωμα αφενός μεν ουσίας, αφετέρου δε περιορισμένο, καθώς δε δίνει τη δυνατότητα πλήρους και καθολικής εξουσίασης του ξένου πράγματος, όπως το δικαίωμα κυριότητας. Aντιθέτως οι εξουσίες του δουλειούχου προσδιορίζονται συγκεκριμένα αναλόγως της έκτασης και του περιεχομένου του σχετικού δικαιώματος.
Οι δουλείες διακρίνονται περαιτέρω σε προσωπικές και πραγματικές με κριτήριο το αν συστήνονται χάριν ενός συγκεκριμένου προσώπου (προσωπική δουλεία) ή υπέρ ενός ξένου ακινήτου, ο εκάστοτε κύριος του οποίου απολαμβάνει συγχρόνως και το δικαίωμα δουλείας (πραγματική δουλεία). Οι προσωπικές δουλείες χωρίζονται με τη σειρά τους σε πλήρεις και περιορισμένες, αναλόγως του αν απονέμουν στο δουλειούχο δικαίωμα καθολικής ή μερικής απλώς χρήσης του ξένου πράγματος. Η παρακάτω ανάπτυξη αφορά την πλήρη προσωπική δουλεία της οίκησης.
Νομική φύση της οίκησης
Η οίκηση συνιστά πλήρη προσωπική δουλεία που απονέμει στο δικαιούχο το δικαίωμα να κατοικεί σε ξένο σπίτι ή διαμέρισα κατ’ αποκλεισμό του κυρίου, σαν να είναι δικό του. Κατά το άρθρο 1183 ΑΚ: «η προσωπική δουλεία της οίκησης συνίσταται στο εμπράγματο και αποκλειστικό δικαίωμα του δικαιούχου να χρησιμοποιεί ως κατοικία ξένη οικοδομή ή διαμέρισμά της».
Η αποκλειστικότητα εδώ έχει την έννοια ότι οίκηση δε νοείται, όταν ο κύριος του βεβαρημένου με δουλειά οίκησης ακινήτου συγκατοικεί με το δικαιούχο οίκησης στον ίδιο χώρο. Είναι άλλο πράγμα η δουλειά οίκησης και άλλο πράγμα η συνοίκηση δικαιούχου και κυρίου στην ίδια κατοικία, η οποία (συνοίκηση) ρυθμίζεται ορθότερα κατά τα άρθρα 1188επ. που αφορούν τις περιορισμένες προσωπικές δουλείες.
Ως προς τη νομική της φύση η οίκηση είναι δικαίωμα κατ’ αρχήν αδιαίρετο. Κατ’ ΑΚ 1185 και ενόψει και του καθαρά προσωποπαγούς της χαρακτήρα είναι επίσης δικαίωμα αμεταβίβαστο, ακληρονόμητο και ακατάσχετο. Το δικαίωμα αυτό αποβλέπει πρώτιστα στην αντιμετώπιση των στεγαστικών αναγκών του ατόμου και γι’ αυτό το λόγο δικαιούχος του μπορεί να καταστεί μόνο φυσικό πρόσωπο και όχι νομικό. Διαφέρει από την επικαρπία, διότι σε αντίθεση με εκείνη δεν περιλαμβάνει εξουσία κάρπωσης του πράγματος, αλλά απλώς χρήσης του για τη στέγαση του δικαιούχου.
Σύσταση της οίκησης
Σύμφωνα με το άρθρο 1187 ΑΚ ισχύει στην οίκηση ανάλογη εφαρμογή των γενικών διατάξεων περί επικαρπίας σε ακίνητο, εφόσον εκείνες συνάδουν με τη νομική φύση της πρώτης. Όσον αφορά τη σύστασή της λοιπόν δυο είναι οι πιθανοί δρόμοι: είτε με την κατάρτιση δικαιοπραξίας (εν ζωή ή και αιτία θανάτου) είτε με τακτική ή έκτακτη χρησικτησία (ανάλογη εφαρμογή της AK 1143). Σημαντικό είναι στη δικαιοπραξία να τηρήθηκε ο τύπος του συμβολαιογραφικού εγγράφου και να ακολούθησε μεταγραφή ή καταχώριση αυτού στο κτηματολογικό φύλλο—όπου υπάρχει τέτοιο. Σε αντίθεση με την επικαρπία όμως (ΑΚ 1444), δε μπορεί να γίνει λόγος για σύσταση οίκησης σε ιδανικό μερίδιο πράγματος, διότι η πρόβλεψη αυτή δε συμβιβάζεται με την ιδιαίτερη φύση της οίκησης ως αδιαίρετου δικαιώματος.
Περιεχόμενο της οίκησης
Όσον αφορά στο περιεχόμενο της οίκησης, ο φορέας της δικαιούται σύμφωνα με την ΑΚ 1184 να κατοικεί στην ξένη οικοδομή ή διαμέρισμα κατ’ αρχήν μαζί με την οικογένειά του. Εν προκειμένω αναφύεται το ερώτημα του τι σημαίνει οικογένεια. Το αν χωρεί εδώ δηλαδή απλώς στενή, συσταλτική ερμηνεία του όρου οικογένεια, ώστε να περιλαμβάνει στους κόλπους της μόνο τον κλειστό οικογενειακό κύκλο του δικαιούχου, ή και διασταλτική ερμηνεία, ώστε να καλύπτει ευρύτερα και πιο μακρινά συγγενικά του πρόσωπα. Τελικά το τι συνιστά οικογένεια κρίνεται αντικειμενικά από το δικαστήριο, ξεχωριστά για κάθε υπόθεση, αναλόγως των πραγματικών γεγονότων. Πάντως θα πρέπει οπωσδήποτε να θεωρηθούν μέλη της οικογένειας του δικαιούχου τα πρόσωπα τα οποία κατοικούν μαζί του κατά τον κρίσιμο χρόνο σύστασης της οίκησης καθώς και εκείνοι που διατρέφονται από αυτόν. Επίσης, δικαιούται εκείνος να κατοικεί μαζί με υπηρετικό προσωπικό ανάλογο της κοινωνικής του θέσης (ΑΚ 1184).
Επιπρόσθετα ο δικαιούχος οίκησης έχει το δικαίωμα να νέμεται το πράγμα (ανάλογη εφαρμογή της 1147 ΑΚ). Αυτό συνάγεται εύλογα λαμβάνοντας υπόψη ότι η οίκηση πρόκειται για δικαίωμα χρήσης ξένης κατοικίας από τον δικαιούχο, σαν να είναι δική του. Επόμενο είναι λοιπόν να επιδίδεται εκείνος σε πράξεις νομής σε αυτή, όπως για παράδειγμα επισκευή, ανοικοδόμηση, φύτευση, οριοθέτησή της κ.λπ. Ο δικαιούχος εν προκειμένω θεωρείται οιονεί νομέας του ακινήτου και μεσώ της οιονεί νομής του ασκεί τη νομή του ο κύριος του βεβαρημένου με οίκηση ακινήτου. Συγχρόνως βέβαια ο δικαιούχος οίκησης είναι και κάτοχος, καθώς εξουσιάζει την κατοικία ενσυνείδητα και εκούσια.
Ως οιονεί νομέας ωστόσο βαρύνεται και με υποχρεώσεις, όπως να μεταχειρίζεται προσεκτικά και επιμελώς το βεβαρημένο με οίκηση ακίνητο, χωρίς να αλλοιώνει τον οικονομικό του προορισμό, καθώς και να μην επιφέρει σε αυτό μεταβολές που να είναι ουσιώδεις (ανάλογη εφαρμογή της 1148 ΑΚ). Επουσιώδεις αλλαγές, οι οποίες ενδεχομένως αναβαθμίζουν την ποιότητα του ακινήτου και επαυξάνουν την οικονομική του αξία είναι επιτρεπτές.
Εξάλλου, ο φορέας του δικαιώματος οίκησης έχει την υποχρέωση να φροντίζει για την επιδιόρθωση ή την ανακαίνιση της κατοικίας (ανάλογη εφαρμογή της 1152 ΑΚ), εφόσον οι σχετικές δαπάνες ανάγονται στη συνήθη συντήρηση του πράγματος. Να ενημερώνει, επίσης, δίχως υπαίτια καθυστέρηση τον κύριο για βλάβες, φθορές, αντιποίηση δικαιώματος πάνω στην κατοικία από τρίτο καθώς και για την ανάγκη έκτακτης επισκευής ή λήψης προφυλακτικών μέτρων, για να αποσοβηθεί κίνδυνος που δεν είχε προβλεφθεί (ανάλογη εφαρμογή της 1153 ΑΚ).
Πάντως, κατά ρητή επιταγή του άρθρου 1186 ΑΚ και σε αντίθεση με όσα ισχύουν στην επικαρπία, ο δικαιούχος οίκησης δεν έχει υποχρέωση να ασφαλίσει την κατοικία ούτε να καταβάλει ασφάλεια στον κύριο.
Απόσβεση της οίκησης
Ισχύουν και εδώ αναλόγως οι αποσβεστικοί λόγοι της επικαρπίας κατά τα άρθρα 1167 με 1171 του Αστικού Κώδικα. Ειδικότερα, κατ’ ΑΚ 1185, η οίκηση ως αυστηρά προσωποπαγές δικαίωμα αποσβήνεται κατ’ αρχήν με το θάνατο του δικαιούχου. Η διάταξη αυτή εισάγει τον αποσβεστικό λόγο της 1167 ΑΚ της επικαρπίας στο ρυθμιστικό πεδίο της οίκησης και ενισχύει την προαναφερθείσα άποψη ότι δικαιούχος οίκησης μπορεί να είναι μόνο φυσικό πρόσωπο, διότι, εάν ο νομοθέτης ήθελε να συμπεριλάβει και τα νομικά πρόσωπα, θα το ανέφερε ρητά—όπως γίνεται παρακάτω στην 1190 ΑΚ για τους δικαιούχους περιορισμένης προσωπικής δουλείας γενικά.
Άλλοι αποσβεστικοί λόγοι της οίκησης είναι η σύγχυση, δηλαδή η απόκτηση εκ μέρους του φορέα της οίκησης και της κυριότητας επί της βεβαρημένης με οίκηση κατοικίας, ώστε η πρώτη πλέον χάνει το νόημά της, καθώς η κυριότητα, παρέχουσα καθολική εξουσίαση πάνω στο ακίνητο, την υπερκαλύπτει (ανάλογη εφαρμογή της 1168 ΑΚ). Επιπρόσθετα, η παραίτηση του δικαιούχου της οίκησης από το σχετικό δικαίωμα, εφόσον τηρηθεί ο απαιτούμενος για τα ακίνητα συμβολαιογραφικός τύπος και ακολουθήσει μεταγραφή, επιφέρει απόσβεση της οίκησης (ανάλογη εφαρμογή της 1169 ΑΚ).
Τέλος, η καταστροφή (π.χ. λόγω σεισμού ή πυρκαγιάς) του βεβαρημένου με οίκηση ακινήτου, η αδυναμία άσκησης του δικαιώματος από το φορέα του καθώς και η αχρησία επιφέρουν επίσης απόσβεση του δικαιώματος οίκησης (ανάλογη εφαρμογή της 1170 ΑΚ).
ΕΝΔΕΙΚΤΙΚΕΣ ΠΗΓΕΣ
- Απόστολος Σ. Γεωργιάδης, Εγχειρίδιο Εμπράγματου Δικαίου, Εκδόσεις Σάκκουλα, 2012
- Δημήτριος Η. Παπαστερίου, Επίτομο Εμπράγματο Δίκαιο, Εκδόσεις Σάκκουλα, 2011
