Της Όλγας Συμεωνίδου,
Είναι γεγονός πως στην Ελλάδα οι τιμές ενοικίασης, αλλά και αγοράς, ακινήτων έχουν καταγράψει ανοδική πορεία τα τελευταία χρόνια και η κατάσταση αυτή διαιωνίζεται και το 2024. Η τροχιά αύξησης στην οποία έχουν εισέλθει τα ενοίκια στη χώρα μας έχει ως επακόλουθο τη δυσχέρεια και την αδυναμία πολλών μισθωτών να καταβάλλουν το συμφωνηθέν μίσθωμα. Φτάνει μόνο να ρίξει κανείς μια ματιά στα στοιχεία της EUROSTAT, σύμφωνα με τα οποία ήδη απ’ το 2021 το ποσοστό καθυστέρησης πληρωμής για στεγαστικές δαπάνες έφτασε στο 36,4 %. Ποιες είναι στην προκειμένη περίπτωση οι νομικές προεκτάσεις πάνω στο ζήτημα της μη καταβολής του ενοικίου;
Πριν ξεκινήσουμε πρέπει να ορίσουμε την έννοια της μίσθωσης, με βάση τη διάταξη 574 του Αστικού Κώδικα: «Με τη σύμβαση της μίσθωσης πράγματος ο εκμισθωτής έχει υποχρέωση να παραχωρήσει στο μισθωτή τη χρήση του πράγματος για όσο χρόνο διαρκεί η σύμβαση και ο μισθωτής να καταβάλει το συμφωνημένο μίσθωμα». Καθορίζονται με έμμεσο τρόπο εδώ οι υποχρεώσεις των αντισυμβαλλόμενων, του εκμισθωτή και του μισθωτή αντιστοίχως. O ένας αναλαμβάνει την υποχρέωση να παραχωρήσει στον άλλο τη χρήση ενός ορισμένου πράγματος, σε συνάρτηση πάντα με τη συμφωνηθείσα διάρκεια της μίσθωσης, ενώ ο άλλος έχει ως υποχρέωση να καταβάλλει ως αντάλλαγμα το μίσθωμα. Εδώ μιλάμε για μια ενοχική σύμβαση, εφόσον αντικείμενο της σύμβασης είναι η χρήση του μισθίου -όπως προαναφέρθηκε- και όχι η μεταβίβαση κάποιας κυριότητας.
Επίσης, από τις γενικές διατάξεις του ΑΚ απορρέει η ελευθερία των μερών -εφόσον μιλάμε για ιδιωτικές σχέσεις- να συνάψουν τη σύμβαση μίσθωσης για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα που αυτοί επιθυμούν ή ακόμα και να μην προβλέψουν την χρονική διάρκεια της σύμβασης (σύμβαση μίσθωσης αορίστου χρόνου). Αυτά στο πλαίσιο της ελευθερίας των συμβάσεων (ΑΚ 361).
Όταν λήξει η σύμβαση μίσθωσης, είτε αυτή είναι ορισμένου χρόνου -με την παρέλευση του συγκεκριμένου χρόνου- είτε αυτή είναι αορίστου -με την καταγγελία- ο μισθωτής πρέπει να αποδώσει το μίσθιο στον εκμισθωτή, όπως ακριβώς το παρέλαβε βάσει του άρθρου 599 του ΑΚ («ο μισθωτής κατά την λήξη της μίσθωσης έχει υποχρέωση να αποδώσει το μίσθιο στην κατάσταση που το παρέλαβε»). Σε περίπτωση, λοιπόν, που ο μισθωτής αρνηθεί να εγκαταλείψει το μίσθιο και να το παραδώσει, ο εκμισθωτής δικαιούται και μπορεί να ασκήσει αγωγή απόδοσης μισθίου. Να σημειωθεί πως θεμελιωτική βάση της αξίωσης του μισθωτή για τη διεκδίκηση της απόδοσης του μισθίου είναι η σύμβαση μίσθωσης αυτή καθαυτή. Επομένως, και για την αγωγή που θα ασκηθεί, προαπαιτείται η καταρτισμένη σύμβαση να είναι έγκυρη, διαφορετικά η αγωγή θα απορριφθεί ως νομικά αβάσιμη.
Εάν θέλουμε να μιλήσουμε πιο συγκεκριμένα για την αγωγή απόδοσης μισθίου πρέπει να αναφέρουμε πως πρόκειται για μια ενοχική αγωγή η οποία δικάζεται στο Ειρηνοδικείο εάν το μηνιαίο μίσθωμα δεν ξεπερνάει τα 600 ευρώ, ενώ αν αυτό υπερβαίνει τα 600 -μηνιαίως πάντα- επιδικάζεται στο Μονομελές Πρωτοδικείο.
Στην αγωγή είναι αναγκαίο να περιλαμβάνονται τα εξής:
- Ο λόγος απόδοσης του μισθίου,
- Η νομιμοποίηση και το έννομο συμφέρον του ενάγοντος, και
- Το ορισμένο αίτημα απόδοσης του μισθίου (μάλιστα λεπτομερώς προκειμένου να μην εγείρονται αμφιβολίες)
Ο νόμος βέβαια δεν αφήνει απροστάτευτο τον εναγόμενο, αφού αυτός μπορεί να προβάλλει μια πληθώρα δικονομικών ενστάσεων σχετικά με την αγωγή. Παρακάτω θα δούμε κάποιες από τις πιο σημαντικές.
Αρχικά, όπως προαναφέραμε, η ίδια η σύμβαση μίσθωσης αποτελεί το θεμέλιο πάνω στο οποίο στηρίζεται και η αξίωση του εκμισθωτή. Εάν αυτή, λοιπόν, αποδειχθεί ότι δεν είναι έγκυρη ποια θα είναι η τύχη της αξίωσης του ενάγοντα; Εδώ γίνεται λόγος για την ένσταση έλλειψης εγκυρότητας της σύμβασης μίσθωσης, υπάρχει δηλαδή περίπτωση να έχουν εμφιλοχωρήσει ελαττώματα στην σύμβαση τα οποία συνεπάγονται και την ακυρότητά της. Άρα, η σύμβαση μίσθωσης δεν καταρτίστηκε ποτέ και η αγωγή απόδοσης συνεπώς θα απορριφθεί, εφόσον δεν υπάρχει κάποια νομική βάση στην οποία να εδράζεται. Σχετική με την ένσταση αυτή είναι και η ένσταση ακυρότητας της σύμβασης μίσθωσης. Εξάλλου, ο μισθωτής μπορεί να προβάλλει την ένσταση της εικονικότητας της σύμβασης, αν η εκ νέου σύμβαση συνήφθη εικονικά, χωρίς να υπήρχε πρόθεση μεταβολής της νομικής κατάστασης. Προϋπόθεση είναι και τα δύο μέρη να είχαν γνώση της εικονικότητας της σύμβασης (ΑΚ 139).
Μια ακόμα ένσταση που μπορεί να προβάλλει ο μισθωτής είναι η ένσταση εξοφλήσεως. Εδώ ο μισθωτής καλείται να αποδείξει πως έχει εκτελέσει τις εξής υποχρεώσεις, ότι έχει καταβάλλει δηλαδή νόμιμα στον εκμισθωτή τα οφειλόμενα μισθώματα και μάλιστα:
- Εμπρόθεσμα,
- Με τον τρόπο που συμφωνήθηκε, και
- Με πλήρη και όχι μερική καταβολή
Ο μισθωτής μπορεί να προβάλλει, επίσης, την ένταση παραγραφής, την ένσταση συμψηφισμού, και ακόμα την ένσταση καταχρηστικής άσκησης δικαιώματος. Οι ενστάσεις ποικίλλουν και τροποποιούνται ως προς το περιεχόμενό τους, ανάλογα βέβαια και με το ιστορικό της αγωγής και με τα πραγματικά περιστατικά πάνω στα οποία στηρίζεται αυτή. Η κριτική και ορθή κρίση των περαστικών και των τυπικών στοιχείων της αγωγής είναι κομβικά για τη δικαιότερη έκβαση της εκάστοτε υπόθεσης.
ΕΝΔΕΙΚΤΙΚΕΣ ΠΗΓΕΣ
- Αστικός Κώδικας – Μίσθωση Πράγματος, karagiannislawfirm.gr. Διαθέσιμο εδώ.
- Γιώργος Ζαούρης, Αγωγή Απόδοσης Μισθίου και οι σχετικές Ενστάσεις του Μισθωτή, psarakislegal.com. Διαθέσιμο εδώ.
